di Alessandro Malerba - Dottore Commercialista e Revisore Legale
Nel sistema d'impresa, il patrimonio immobiliare non costituisce soltanto una componente patrimoniale statica, ma rappresenta spesso un asset strategico idoneo a incidere in modo diretto sulla struttura finanziaria, sulla pianificazione fiscale e sulle scelte di riorganizzazione aziendale. In chiave civilistica, l'azienda è definita come il "complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa"¹. In questa prospettiva, gli immobili possono assumere un ruolo meramente patrimoniale oppure una funzione strettamente strumentale rispetto all'attività esercitata.
Una corretta gestione degli immobili aziendali richiede un approccio integrato, che tenga insieme profili civilistici, tributari, contabili e organizzativi. Limitarsi alla sola amministrazione del bene o alla mera imputazione contabile dei relativi costi rischia di trascurare aspetti essenziali, quali la deducibilità fiscale degli oneri, il regime IVA delle operazioni, gli effetti delle scelte allocative tra società operativa e società immobiliare, nonché le implicazioni connesse alle future operazioni straordinarie.
Il primo snodo tecnico riguarda la corretta qualificazione fiscale dell'immobile, dalla quale discende il relativo trattamento reddituale e, in parte, quello IVA. La giurisprudenza di legittimità richiama stabilmente la distinzione tra immobili strumentali, immobili-patrimonio e immobili-merce².
Ai fini delle imposte sui redditi, la nozione normativa di immobile strumentale si rinviene nell'art. 43, comma 2, TUIR, secondo cui si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa da parte del possessore, nonché — indipendentemente dall'utilizzo — quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni³.
Da tale disposizione emerge la tradizionale distinzione tra:
Come puntualmente chiarito dalla giurisprudenza di merito, gli immobili di natura abitativa non strumentali, non costituenti beni-merce e non utilizzati direttamente, rientrano nella categoria residuale degli immobili patrimoniali⁵. Per tali beni, la determinazione del reddito d'impresa non avviene secondo la contrapposizione tra componenti positivi e negativi dell'attività, bensì mediante il confronto con la rendita catastale rivalutata ovvero con il canone di locazione, eventualmente ridotto nella misura massima del 15 per cento in presenza di spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute⁶.
La distinzione non ha valore meramente descrittivo, ma produce effetti concreti sulla determinazione del reddito imponibile, sulla deducibilità dei costi, sulla disciplina dell'ammortamento e sulla pianificazione delle operazioni di trasferimento, locazione o separazione patrimoniale.
Per le imprese individuali, la riferibilità dell'immobile all'attività d'impresa non è automatica. L'art. 65 TUIR dispone che gli immobili strumentali di cui all'art. 43, comma 2, TUIR si considerano relativi all'impresa solo se indicati nell'inventario, ovvero, per i soggetti in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili⁷.
Sul piano operativo, ciò implica che la gestione del patrimonio immobiliare dell'imprenditore individuale deve essere preceduta da una verifica documentale puntuale: titolo di possesso, modalità di acquisizione, iscrizione in inventario o nel registro dei cespiti, destinazione effettiva del bene. La carenza di tali presupposti può compromettere la deducibilità dei componenti negativi o generare contestazioni sulla qualificazione stessa del bene.
Per gli immobili strumentali, le quote di ammortamento rilevano nella determinazione del reddito d'impresa secondo le regole ordinarie del TUIR. L'art. 102 TUIR disciplina la deducibilità delle quote di ammortamento dei beni materiali strumentali per l'esercizio dell'impresa⁸.
Un principio fondamentale è che l'ammortamento è fiscalmente deducibile a partire dall'esercizio di entrata in funzione del bene⁹. Per gli immobili acquistati, costruiti o ristrutturati ma non ancora concretamente utilizzati nell'attività, i costi capitalizzati non sono immediatamente deducibili per il tramite dell'ammortamento prima dell'entrata in funzione del cespite. Diverso è il piano dei canoni di locazione, la cui deducibilità è ricondotta al requisito dell'inerenza, anche in una prospettiva futura o potenziale, purché il bene sia destinato programmaticamente all'attività d'impresa.
Si distingue pertanto con attenzione:
Con specifico riguardo ai terreni, è altresì consolidato il principio per cui il costo del terreno su cui insiste il fabbricato non è ammortizzabile, con conseguente obbligo di scorporo del relativo valore dalla base di calcolo delle quote¹⁰. Il principio contabile OIC 16 prevede espressamente che "se il valore dei fabbricati incorpora anche quello dei terreni sui quali insistono, il valore del fabbricato va scorporato, anche in base a stime, per determinarne il corretto ammortamento".
Gli investimenti eseguiti su beni immobili di proprietà altrui detenuti in locazione, comodato o altro titolo di godimento costituiscono un'area di particolare complessità.
Il trattamento fiscale dipende dalla natura dell'intervento e dalla sua autonoma funzionalità. Secondo il principio contabile OIC 24, i costi sostenuti per migliorie e spese incrementative su beni di terzi sono capitalizzabili e iscrivibili tra le "altre" immobilizzazioni immateriali se le migliorie non sono separabili dai beni stessi, ossia non possono avere una loro autonoma funzionalità; altrimenti sono iscrivibili tra le immobilizzazioni materiali nella specifica voce di appartenenza¹¹.
L'ammortamento di tali costi, in ossequio al coordinamento tra l'art. 108 TUIR e l'art. 2426, primo comma, n. 2 c.c., si effettua nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo della locazione¹².
Da un punto di vista applicativo, l'analisi professionale deve quindi verificare: (i) il titolo giuridico di disponibilità dell'immobile; (ii) la natura delle opere eseguite; (iii) la loro eventuale autonoma funzionalità; (iv) l'effettivo utilizzo nell'attività d'impresa; (v) il corretto inquadramento contabile tra costi d'esercizio, oneri pluriennali o incrementi di immobilizzazioni.
La fiscalità immobiliare presenta profili di particolare complessità sul versante IVA. In via generale, l'art. 19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633/1972 esclude dalla detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati a destinazione abitativa, nonché quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo le eccezioni previste per le imprese di costruzione o rivendita¹³.
Sul versante delle locazioni di immobili strumentali, il regime ordinario è quello di esenzione da IVA ai sensi dell'art. 10, n. 8), del D.P.R. n. 633/1972, con facoltà per il locatore di optare per l'applicazione dell'imposta nel relativo contratto. Tale opzione, una volta esercitata, vincola le parti per tutta la durata del rapporto¹⁴. La scelta tra esenzione e imponibilità deve pertanto essere ponderata con attenzione, anche alla luce delle implicazioni sulla detraibilità dell'IVA a monte e sul rischio di rettifiche.
Il tema della rettifica della detrazione IVA è disciplinato dall'art. 19-bis.2 del D.P.R. n. 633/1972, che fissa per i fabbricati un periodo di osservazione fiscale di dieci anni, decorrenti dall'anno di acquisto o di ultimazione¹⁵. La Cassazione ha di recente ribadito che la decorrenza del termine di rettifica è ancorata al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo, id est alla sua "ultimazione" in senso funzionale¹⁶.
La conseguenza pratica è rilevante: la variazione della destinazione d'uso, del regime delle operazioni o della percentuale di detraibilità può generare effetti fiscali anche molti anni dopo l'investimento originario. In un'ottica di corretta pianificazione, la scelta tra esenzione e imponibilità nelle operazioni di locazione o cessione immobiliare deve pertanto essere valutata anche alla luce del mantenimento del diritto di detrazione e del rischio di rettifiche successive.
Con riferimento alla nozione di "bene ammortizzabile" rilevante ai fini IVA e del calcolo del pro-rata di detraibilità ex art. 19-bis, comma 2, del D.P.R. n. 633/1972, si segnala un recente e significativo arresto giurisprudenziale della Cassazione, secondo cui tale nozione non coincide con quella fiscale di cui agli artt. 102 e 103 TUIR, né con quella civilistica e contabile, dovendo farsi riferimento alla nozione — ampia e sostanzialmente economica — di "beni d'investimento" di cui alla Direttiva 2006/112/CE, comprensiva di tutti i beni destinati all'esercizio dell'impresa per un periodo di tempo medio-lungo¹⁷.
Quando l'immobile non è strumentale all'attività e non costituisce bene-merce, si ricade nell'ambito degli immobili patrimoniali, soggetti al regime dell'art. 90 TUIR. Per tali beni, il comma 2 della norma dispone che le spese e gli altri componenti negativi non sono ammessi in deduzione¹⁸. Coerentemente, la Cassazione ha chiarito che, per gli immobili patrimoniali detenuti da imprese commerciali e concessi in locazione, il reddito è determinato confrontando il canone di locazione contrattuale con la rendita catastale rivalutata, con possibilità di deducibilità limitata alle sole spese di manutenzione ordinaria nella misura massima del 15 per cento del canone¹⁹.
La distinzione è particolarmente rilevante nelle ipotesi in cui l'impresa detenga immobili concessi in locazione a terzi che vi esercitano la propria attività. La giurisprudenza ha escluso che la mera locazione a soggetti che nell'immobile svolgono attività d'impresa valga a qualificare l'immobile come strumentale per il locatore, richiedendo una relazione effettiva del bene con il ciclo produttivo di chi lo possiede²⁰.
Un profilo di forte interesse tecnico riguarda l'ipotesi in cui l'immobile sia inserito in un compendio aziendale oggetto di affitto d'azienda. In tale fattispecie, l'art. 102, comma 8, TUIR stabilisce che le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazione del reddito dell'affittuario, commisurate al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilità del concedente²¹.
Tale regola si fonda sul parallelismo con l'art. 2561 c.c., che impone all'affittuario di gestire l'azienda "senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte"²². La ratio è chiara: poiché è l'affittuario a farsi carico del logorio e del perimento dei beni aziendali, è fisiologico che sia lui a dedurne l'ammortamento.
Tuttavia, il secondo periodo del comma 8 dell'art. 102 TUIR prevede che tale disciplina non si applica in caso di deroga convenzionale alle norme dell'art. 2561 c.c. sull'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni ammortizzabili²³. In tale ipotesi, la titolarità del diritto alla deduzione degli ammortamenti non viene traslata sul reddito dell'affittuario, rimanendo in capo al concedente che abbia convenzionalmente assunto tale onere.
La Corte d'Appello di Milano ha chiarito che la distinzione rilevante ai fini della deroga non riguarda la manutenzione ordinaria, bensì il rischio del minor valore dell'azienda al termine del contratto conseguente alla perdita, all'uso o all'obsolescenza tecnologica dei beni aziendali²⁴. Questo orientamento è stato recentemente confermato anche dalla Suprema Corte, che ha ribadito come la disciplina fiscale consenta alle parti del contratto di affitto di azienda di derogare convenzionalmente all'obbligo di mantenimento in efficienza del compendio ex art. 2561 c.c., con effetto diretto sulla titolarità del diritto di deduzione degli ammortamenti²⁵.
Per il professionista, ciò implica la necessità di coordinare attentamente contenuto del contratto di affitto d'azienda, disciplina civilistica sulla conservazione del compendio, imputazione fiscale degli ammortamenti ed effetti tributari della deroga convenzionale.
La gestione degli immobili assume una valenza strategica nella definizione dell'assetto organizzativo dell'impresa. Dal punto di vista civilistico, il contratto di società è finalizzato all'esercizio in comune di un'attività economica allo scopo di dividerne gli utili, ai sensi dell'art. 2247 c.c. Nell'ambito di tale attività, la scelta di detenere l'immobile direttamente nella società operativa oppure in un veicolo separato risponde a esigenze di separazione tra rischio operativo e patrimonio immobiliare, protezione patrimoniale, razionalizzazione dei flussi finanziari e migliore gestione di operazioni di ingresso di soci, successione o riorganizzazione.
In tale contesto, la qualificazione fiscale dell'immobile e la coerenza tra funzione economica del bene e struttura societaria adottata diventano elementi centrali. Una soluzione organizzativa inefficiente può generare rigidità sul piano della deducibilità dei costi, dell'IVA, della circolazione del bene e della sostenibilità complessiva dell'operazione.
Con particolare riguardo alle operazioni di assegnazione di beni immobili ai soci nell'ambito di operazioni straordinarie, si rammenta che occorre verificare la sussistenza dell'obbligo di rettifica della detrazione IVA ai sensi dell'art. 19-bis.2 del D.P.R. n. 633/1972, atteso che l'assegnazione è equiparata, agli effetti dell'imposta, alla cessione del bene, e che per i fabbricati o porzioni di fabbricati il periodo di osservazione fiscale è stabilito in dieci anni²⁶.
La fiscalità immobiliare d'impresa richiede una valutazione tecnica che non può essere ridotta alla sola dimensione contabile. La corretta classificazione dell'immobile come strumentale, patrimoniale o bene-merce; la verifica della sua riferibilità all'impresa; la gestione degli ammortamenti e delle spese incrementative; il presidio del regime IVA e delle rettifiche decennali; l'inquadramento delle operazioni di locazione, cessione o riorganizzazione societaria: tutti questi profili incidono direttamente sull'efficienza fiscale complessiva dell'impresa.
In termini professionali, il patrimonio immobiliare deve quindi essere letto come una leva di pianificazione e non come una voce meramente passiva del bilancio. Solo una gestione consapevole, coerente con la funzione economica del bene e con la struttura dell'impresa, consente di trasformare l'immobile da semplice cespite a strumento di creazione di valore, tutela patrimoniale e ottimizzazione fiscale.
¹ Art. 2555 c.c.
² Cass., Sez. V, n. 29163 del 12 novembre 2019; Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Modena, Sentenza n. 399/2023.
³ Art. 43, comma 2, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
⁴ Cfr. Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Modena, Sentenza n. 399/2023: la strumentalità per natura riguarda i beni classificati nelle categorie catastali A/10, B, C, D ed E, che mantengono tale qualità anche se non utilizzati o concessi in locazione o comodato; la strumentalità per destinazione presuppone invece l'utilizzo diretto ed esclusivo da parte del possessore, a prescindere dalla categoria catastale.
⁵ Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Modena, Sentenza n. 399/2023: gli immobili patrimoniali costituiscono una categoria residuale, di natura esclusivamente abitativa, normalmente detenuti come investimento e non utilizzati per lo svolgimento dell'attività d'impresa.
⁶ Art. 90, comma 1 e comma 2, TUIR; Agenzia delle Entrate, Circolare n. 6/E del 13 febbraio 2006, § 7.5.
⁷ Art. 65, TUIR. Per i soggetti in contabilità semplificata, v. altresì art. 66 TUIR.
⁸ Art. 102, TUIR.
⁹ Art. 102, comma 1, TUIR; Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Avellino, Sentenza n. 1125/2023.
¹⁰ Cass., Sez. V, Ordinanza n. 8477 del 4 aprile 2026; Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Avellino, Sentenza n. 1125/2023; principio contabile OIC 16, punto 60.
¹¹ Cass., Sez. V, Ordinanza n. 8477 del 4 aprile 2026, § 8.4, con richiamo al principio contabile OIC 24, appendice A.22; Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Avellino, Sentenza n. 1125/2023, § 4.
¹² Cass., Sez. V, Ordinanza n. 8477 del 4 aprile 2026, § 8.1; art. 108, comma 1, TUIR, in combinato disposto con l'art. 2426, primo comma, n. 2, c.c.
¹³ Art. 19-bis1, comma 1, lett. i), D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; Agenzia delle Entrate, Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006.
¹⁴ Corte d'Appello di Bari, Sez. III, Sentenza n. 1554/2022: il regime IVA prescelto al momento della stipula del contratto di locazione di immobile strumentale è vincolante per tutta la durata del rapporto.
¹⁵ Art. 19-bis.2, comma 8, D.P.R. n. 633/1972: "Agli effetti del presente articolo i fabbricati o porzioni di fabbricati sono comunque considerati beni ammortizzabili ed il periodo di rettifica è stabilito in dieci anni, decorrenti da quello di acquisto o di ultimazione."
¹⁶ Cass., Sez. V, Ordinanza n. 16718 del 28 maggio 2026, § 2.6, con richiamo alla Circolare Agenzia delle Entrate n. 12/E del 1° marzo 2007: la nozione di "ultimazione" dell'immobile è riferita al momento in cui il bene sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo. V. altresì Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 390 del 20 ottobre 2008.
¹⁷ Cass., Sez. V, Sentenza n. 19252 del 13 luglio 2025, che recepisce i principi elaborati da Cass., Sez. U., n. 13162 del 2024 e dalla Corte di Giustizia UE, sentenza del 18 aprile 2023, C-243/23.
¹⁸ Art. 90, comma 2, TUIR.
¹⁹ Cass., Sez. V, n. 29163 del 12 novembre 2019; Agenzia delle Entrate, Circolare n. 6/E del 13 febbraio 2006, § 7.5.
²⁰ Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Modena, Sentenza n. 399/2023: gli immobili concessi in locazione a terzi che vi esercitano la propria attività economica non sono strumentali per il locatore, essendo necessario l'utilizzo diretto ed esclusivo da parte del possessore.
²¹ Art. 102, comma 8, primo periodo, TUIR.
²² Art. 2561, comma 2, c.c.
²³ Art. 102, comma 8, ultimo inciso, TUIR: "Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano nei casi di deroga convenzionale alle norme dell'articolo 2561 del codice civile, concernenti l'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni ammortizzabili."
²⁴ Corte d'Appello di Milano, Sez. II Civile, Sentenza n. 716 del 13 marzo 2025.
²⁵ Cass., Sez. V, Ordinanza n. 19129 del 11 giugno 2026, con richiamo alle "sentenze gemelle" Cass. n. 19653 e n. 19655 del 16 luglio 2025; conforme Cass. n. 18537 del 10 agosto 2010 e Cass. n. 1172 del 21 gennaio 2008.
²⁶ Agenzia delle Entrate, Circolare n. 26/E del 1° giugno 2016, § 7.3; art. 19-bis.2, comma 8, D.P.R. n. 633/1972.
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