Locazioni brevi, tra nuove e vecchie regole

Il contratto di affitto breve è una formula di locazione diversa in termini di durata, tassazione e vincoli burocratici che costituisce un'innovativa occasione di business in forte espansione.

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Fiscalità e sicurezza: come sono disciplinati gli affitti brevi in Italia

Cosa si intende per locazioni brevi?

Secondo l’art. 4 del D.L. 50/2017, le locazioni brevi sono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.”

Per essere definita come imprenditoriale, un’attività deve essere economica, esercitata professionalmente e organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni e di servizi, ovvero se 4 o più immobili sono destinati a locazione turistica oppure se il proprietario fornisce all’ospite servizi aggiuntivi, ad esempio la colazione, si configura l’esercizio di attività di impresa.

Il contratto di locazione breve può essere stipulato direttamente dal proprietario dell’immobile, da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare oppure da enti che gestiscono portali telematici come la ben nota Airbnb. Il termine dei 30 giorni è da valutare in relazione ad ogni singolo contratto, ovvero le parti possono stipulare in un anno più contratti di locazione breve.

Tassazione e adempimenti sui contratti di locazione breve

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applica il regime fiscale disciplinato dall’articolo 4, commi 2 e 3, del D.L. n. 50/2017 e dalle disposizioni relative alla cedolare secca integrate dalle disposizioni contenute nella Manovra di Bilancio 2024.

I locatori possono aderire al regime fiscale della cedolare secca, sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali. Se il locatore non sceglie esplicitamente tale regime i redditi provenienti dalle locazioni brevi saranno assoggettati a tassazione ordinaria con aliquote proporzionali.

Dal 2024, l’aliquota della cedolare secca al 21% è mantenuta solo per il primo immobile, che il locatore dovrà opportunamente identificare nella propria dichiarazione dei redditi, mentre dal secondo al quarto immobile l’aliquota aumenta al 26%.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, qualora incassino direttamente i canoni e i corrispettivi legati ai contratti per locazioni brevi ovvero qualora intervengano nel pagamento, hanno l’onere di operare in qualità di sostituti di imposta trattenendo una ritenuta a titolo di acconto del 21% all’atto del pagamento al beneficiario e provvedere al relativo versamento all’Agenzia delle Entrate.

La legge non fissa l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e non dispone in merito alla forma del contratto di locazione breve, tuttavia, si propende per la soluzione della forma scritta, ricollegando il contratto di locazione di breve durata alla generale categoria dei contratti di locazione, per cui la normativa prevede appunto la forma scritta.

Inoltre, nonostante il mancato obbligo di registrazione, il D.L. 113/2018 prevede la comunicazione dei dati degli ospiti alle questure territorialmente competenti da parte del locatore o dei soggetti intermediari.

Chiunque esercita l’attività di locazione breve come attività di impresa è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante.

CIN e requisiti di sicurezza

Il Decreto Rilanci introduce l’obbligo del codice identificativo nazionale (CIN) per le locazioni brevi, nonché per le strutture turistico-ricettive, alberghiere ed extralberghiere uniformando i codici eventualmente già rilasciati a livello locale, con l’entrata in funzione della Banca dati nazionale e del Portale telematico del Ministero del Turismo.

Alcune regioni, come la Lombardia e la Puglia, e comuni si erano già mossi assegnando un codice identificativo e dovranno ora procedere alla ricodificazione dei codici a suo tempo assegnati, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo.

In merito al rilascio del CIN, il Ministero assegna il codice previa presentazione in via telematica un’istanza da parte del locatore, corredata di una dichiarazione sostitutiva attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

I soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo sono tenuti ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui essi sono collocati, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio.

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