Finanziaria 2024: le misure fiscali in ambito immobiliare

La Finanziaria 2024 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale (Legge 30 dicembre 2023, n.213) ed è in vigore dal 01 gennaio 2024 con numerose novità di natura fiscale: dall’estensione del Fondo prima casa alla riproposizione della rivalutazione di terreni e partecipazioni.

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L’Aula della Camera ha dato via libera alla legge di Bilancio per il 2024

La forma finale della manovra rispecchia in maniera prevalente il testo proposto dal governo, a cui Banca d’Italia, Confindustria e ISTAT avevano ravvisato un approccio prudente.

Come anticipato nell’articolo “Legge di Bilancio 2024 al Senato: le principali novità per la casa“, la manovra contiene novità fiscali e di natura immobiliare.

Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa

L’articolo 1, comma 7 e 8, della manovra conferma la proroga al 31 dicembre 2024 (termine già differito dal 30 giugno 2023 al 31 dicembre 2023) della possibilità di usufruire della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui per i soggetti che rientrino nelle categorie prioritarie, ovvero aventi specifici requisiti di reddito ed età, e assegna al citato Fondo ulteriori 282 milioni di euro per l’anno 2024.

La legge aggiunge i nuclei familiari tra i soggetti delle categorie prioritarie e applica a questi specifiche disposizioni riguardo la garanzia massima concedibile.

Nucleo familiareGaranzia massima concedibile
Figli under 21Limite ISEE
3 figli€ 40.00080%
4 figli€ 45.00085%
5 figli€ 50.00090%

Dal 1° gennaio le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa non sono più in vigore per gli under 36 con un ISEE non superiore a €40.000 che quindi tornano a pagare le imposte di registro, catastali e ipotecarie. Tuttavia, resta in vigore la garanzia pubblica per il mutuo laddove siano soddisfatti tutti i requisiti necessari ad ottenere le agevolazioni per la prima casa.

Locazioni brevi con cedolare secca al 26%

L’articolo 1, comma 63, modifica l’aliquota applicabile alle locazioni brevi assoggettate a cedolare secca, aumentandola dal 21 al 26 per cento per i canoni degli affitti fino a 30 giorni, dal secondo immobile in affitto in poi.

L’aliquota del 21% continua ad essere applicata ai redditi derivanti dalla locazione breve di una unità immobiliare e la scelta su quale contratto applicare tale aliquota è rimessa al contribuente in sede di dichiarazione dei redditi che, verosimilmente, sceglierà di applicarla al contratto con il canone di locazione maggiore. Da notare che in assenza di scelta opera l’aliquota ordinaria del 26%.

N. di unità immobiliari in locazione breveAliquota della cedolare secca
1Cedolare al 21% (se richiesta)
Da 2 a 41 canone al 21% (su richiesta) e gli altri al 26%
5 o piùEsercizio d’impresa

La novità per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei relativi canoni, è che la ritenuta (aliquota 21%), operata all’atto del versamento, si considera a titolo di acconto in caso di locazione breve di più di un appartamento nel periodo d’imposta.

La legge aggiorna anche le modalità di adempimento distinguendo tra soggetti residenti o non residenti nell’Unione Europea a seconda che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro.

Si dispone che per il versamento e la certificazione con il mod. 770 delle ritenute operate:

  • Il soggetto extraUE o UE con stabile organizzazione in Italia, ovvero in uno Stato UE, adempie gli obblighi tramite la stabile organizzazione;
  • Il soggetto extraUE privo di stabile organizzazione in uno Stato UE adempie gli obblighi tramite un rappresentante fiscale;
  • Il soggetto UE privo di stabile organizzazione in Italia adempie direttamente o tramite rappresentate fiscale.

In assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti, appartenenti al gruppo del soggetto non residente senza stabile organizzazione, sono solidamente responsabili per l’effettuazione/versamento della ritenuta.

Rimanendo in tema, lo scorso dicembre sono state introdotte novità riguardanti le dotazioni degli immobili in locazione turistica. Gli immobili dovranno essere muniti di impianti a norma, rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili. Inoltre, chiunque proponga il proprio immobile in affitto breve o in locazione per finalità turistiche dovrà essere provvisto di Codice identificativo nazionale (Cin), che servirà ai fini di antievasione.

Immobili e Superbonus

Rispetto a quanto comunicato in precedenza, si specifica che la plusvalenza imponibile, derivante dalla vendita di fabbricati nei successivi 10 anni dalla conclusione dei lavori, si genera indipendentemente dall’anzianità del possesso dell’immobile e dal soggetto (cioè proprietari, locatari, comodatari o familiari conviventi) che ha sostenuto le spese, nonché a prescindere se sia fruito della detrazione in dichiarazione dei redditi o si sia optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Le eventuali maggiori entrate affluiranno in un apposito capitolo del bilancio dello Stato e saranno destinate al “Fondo per la riduzione della pressione fiscale“.

Si richiede la presentazione della “Dichiarazione di variazione dello stato dei beni” in relazione ad interventi edilizi agevolati dal Superbonus e per consentire l’aggiornamento dei dati catastali. In tal senso si dispone che l’Agenzia delle entrate verificherà l’assolvimento di tale obbligo, anche ai fini di eventuali effetti sulla rendita catastale dell’immobile, ed invierà al contribuente eventuale comunicazione.

Rivalutazione terreni e partecipazioni

La legge di bilancio estende le disposizioni in materia di rivalutazione del costo d’acquisto di terreni e di partecipazioni posseduti da persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali, al di fuori del reddito d’impresa.

In dettaglio, i beni interessati dalla rivalutazione sono:

  • Terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
  • Partecipazioni quotate o non quotate possedute a titolo di proprietà o usufrutto.

Sui beni posseduti alla data del 1° gennaio 2024 si fissa un’imposta sostitutiva con aliquota al 16% sul valore di perizia. Entro il 30 giugno 2024 il contribuente deve provvedere alla redazione e all’asseverazione della perizia di stima e al versamento dell’imposta sostitutiva. L’imposta potrà essere versata in unica soluzione o in tre rate annuali di pari importo (interessi annui pari al 3%).

Si evidenzia che per le quote/diritti negoziati in mercati regolamenti/sistemi multilaterali di negoziazione ai fini di imposta sarà considerato il valore normale riferito al mese di dicembre 2023.

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